양도소득세 얼마나 나올까? 양도소득세 모의 계산하기

 

부동산 세금에 관한 두 번째 피드는 "양도소득세 정보 및 양도소득세 모의 계산하기"입니다. 양도소득세 모의 계산해보신 적이 있나요? 없으시다면 최근의 국토교통부에서 공시한 세율과 공제액을 한 번 확인해 보고, 계산식을 통해 주택을 매도한 경우 발생한 차익에 따른 양도소득세가 얼마나 발생하는지 알아보도록 하겠습니다!

양도소득세란?

양도소득세는 주택, 토지 등의 부동산 자산을 타인에게 판매할 때 발생하는 이익에 대한 세금을 납부하는 것을 말합니다. 자산을 판매하여 발생한 구매 당시와의 차액, 즉 이익분에 관해서 세금을 납부해야 합니다. 이 양도소득세는 대부분 부동산 거래 시 많이 발생하지만, 주식이나 채권 등의 거래에서도 적용됩니다. 양도소득세율은 법에 따라 다르고, 차액으로 인한 이익이 클수록 더 높은 세율이 적용됩니다. 하지만, 일정 기간 보유한 자산에 관해서는 양도소득세를 감면해 주는 혜택이 있을 수 있습니다. 

앞서 말했듯이 양도소득세는 주로 부동산 거래 시 많이 발생하지만, 여러 과세 대상이 있습니다.

 

1) 토지나 건물, 주택과 같은 부동산

2) 부동산을 구매할 수 있는 권리, 분양권 등

3) 대주주가 양도하는 상장 또는 비상장 주식 등

4) 기타자산

5) 파생상품

6) 신탁 수익권 등

양도소득세율에 관해 정리한 표는 아래와 같습니다.

양도소득세	양도소득세율
1,400만 원 이하	6% 세율
5,000만 원 이하	15% 세율 (누진 공제 126만 원)
8,000만 원 이하	24% 세율 (누진 공제 576만 원)
1.5억 원 이하	35% 세율 (누진 공제 1,544만 원)
3억 원 이하	38% 세율 (누진 공제 1,994만 원)
5억 원 이하	40% 세율 (누진 공제 2,594만 원)
10억 원 이하	42% 세율 (누진 공제 3,659만 원)
10억 원 초과	45% 세율 (누진 공제 6,594만 원)

 

양도소득세율에 관해 알아봤으니, 아래의 계산식을 참고하여 주택을 양도할 때 양도소득세가 얼마나 발생하는지 알아보겠습니다.

* 계산식 

1) 양도차익 계산식 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

2) 과세 대상 양도차익 = 1) 양도차익 * (양도 금액 - 12억원)/양도가액

3) 장기보유특별공제 (보유기간에 따라서 공제율 다름) = 2) 과세 대상 양도차익 * 공제율
4) 인별 공제 = 250만 원 (연 1회) 

5) 과세 대상 금액 계산식 = 2) 과세 대상 양도차익 - 3) 장기보유특별공제 - 3) 인별 공제

6) 양도소득세 = 5) 과세 대상 금액 * 양도소득세율 - 누진 공제액

예를 들어, 취득가액이 15억 원인 주택을 4년 보유한 뒤 20억 원에 매도한다고 가정하겠습니다.

 

1) 양도 차액 = 20억 원 - 15억 원 = 5억 원

2) 과세 대상 양도차익 = 5억 원 * (20 - 12억 원)/20억 원 = 2억 

3) 장기보유특별공제 = 2억 원 * 8% = 1,600만 원

4) 인별 공제 = 250만 원

5) 과세 대상 금액 = 2억 원 - 1,600만 원 - 250만 원 = 1억 8,150만 원

6) 양도소득세 = 1억 8,150만 원 * 38% - 1,994만원 = 4,903만 원

 

따라서, 취득가액이 15억 원인 주택을 4년 보유한 뒤 20억 원에 매도하면 약 4,900만원의 양도세가 나온다는 것을 확인할 수 있습니다. 단, 해당 계산식은 1주택인 경우이며, 지방소득세가 빠진 금액이므로 조건이 달라지는 경우에는 금액이 감소하거나 추가될 수 있다는 점을 참고해 주세요.

양도소득세 납부 시 추가되는 세금

양도소득세 납부 시 추가되는 세금이 있을 수 있습니다. 1) 지방소득세, 2) 농어촌특별세, 3) 부가가치세 등이 있습니다. 

① 지방소득세

지방소득세란 한 지역 내의 지방자치 단체에서 부과하는 소득세로써 지방 정부가 해당 지역의 발전을 위해 부과하는 세금입니다. 금액은 양도소득세를 납부하는 경우, 양도소득세의 10%를 납부해야합니다. 예를 들어, 양도소득세가 100만 원이 부과되었다고 가정하면, 10만 원이 지방소득세로 부과됩니다.

② 농어촌특별세

농어촌특별세는 양도소득세가 감면되는 경우에 감면되는 양도소득세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야합니다. 우리나라의 경우, 지방소득세와 마찬가지로 농어촌 지역의 발전을 위해서 특정 지방 정부에서 부과하는 세금입니다.

③ 임대 건물의 양도 및 부가가치세

사업용 건물(상가, 공장, Office 등)을 양도하는 경우에는 부가가치세를 납부하여야 합니다. 부동산을 거래할 때, 부가 가치세는 중개업체 또는 건축업체 등 부동산 관련 사업자가 납부의 대상이 될 수 있습니다. 

 

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